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	开发商以欺诈方式交房但未造成购房者实际损失的是否应当承担违约责任？
	基本案情：冉某、张某(乙方)与某公司(甲方)签订《商品房买卖合同》，合同约定：冉某、张某购买某公司某楼盘二期房屋一套。合同签订后，冉某、张某依约向某公司支付了全部购房款。合同履行过程中，某公司在未取得建设工程竣工验收备案登记的情况下，将一期工程竣工验收备案证的复制件粘贴到质量保和使用说明书上，按期将房屋交付给冉某、张某。冉某、张某认为开发商采取欺骗手段交房违约，按照合同约定应赔偿违约金，遂起诉至法院。
	本案中，虽然涉案商品房最后通过了竣工验收，房屋质量也是合格的，并且开发商迟延取得竣工验收备案登记证并未实际影响购房人接收商品房后对房屋的占有、使用、收益、处分，即购房人没有实际损失。但是作为开发商采取欺诈的方式交付房屋，侵犯了购房人的知情选择权。法院依法判决开发商承担逾期交房的违约责任，既可以维护买房人的合法权益，又可以给开放商以警示，有利于促进开发商增强法治意识，遵守市场经济规则，在全社会弘扬诚信原则，减少纷争的产生。
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	已付购房款的消费者，在房地产企业破产后怎么办? 较高法判例给你答案。【律师讲法】
	问：房地产开发企业进入破产程序后，买方能否请求该企业继续履行房屋过户义务？
	李景玉律师：这需要结合买方购房款实际支付情况判定。
	较高法院案例：【北京英嘉房地产开发有限公司、杨飞与北京英嘉房地产开发有限公司、杨飞物权确认纠纷申请再审（民事裁定书：[较高人民法院（2015）民申字*1158号。）】
	较高法认为，如果消费者已支付购买商品房全部款项，则可请求房地产开发企业办理房屋所有权变更登记，该等行为不属于《企业破产法》*十六条所称无效的个别清偿行为，而且因消费者已支付购买商品房全部款项，故房地产开发企业破产管理人对商品房买卖合同并无解除权。
	 
	【李景玉说法】
	一、当房地产企业进入破产程序后，当已签订合同的购房者未支付完毕购房价款，也未将房屋过户的，管理人有权决定解除该商品房买卖合同或继续履行。
	二、但是如果购房者已支付完毕购房价款，且未发生法定解除或约定解除的事由，则管理人无权解除该商品房买卖合同，房地产企业进入破产程序后，消费者可请求房地产企业履行房屋过户义务。
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	借名买房，房屋所有权应当归谁？--《都挺好》中苏明玉借名买下苏家老宅的法律解释
	火遍大江南北的电视剧《都挺好》中，苏明玉借李哥的名义买下了苏家老宅。那么，房屋登记在李哥名下，如果将来产生争议，房子到底是谁的呢？如何保证苏明玉（实际买受人）的合法权益呢？
	▌要点精要
	一、关于孙明玉与李哥之间是否形成借名买卖关系，可通过购房票据、实际使用或控制房屋等客观情况来认定。【北京市、天津市高院观点】
	关于孙明玉与李哥之间是否形成借名买卖关系，根据房屋的来源、**款的支付、房屋相关手续凭证持有、房屋实际使用、任某4和王某的往来等情况，来确定借名买房一事是否具有高度可能性。若购房款由苏明玉支付、苏明玉已经实际入住、由苏明玉缴纳物业费、取暖费、水电费等费用，购房手续也由苏明玉掌握控制，则一般不能推#翻借名买房事实的成立。
	二、借名买房协议具有一般的合同约束力，应认定为有效合同。【较高院观点】
	若苏明玉与李哥签订了《借名买卖协议书》，且协议中明确约定“苏明玉以李哥的名义购买涉案房产、房屋的首期款及按揭款均由苏明玉支付、房屋的产权归苏明玉所有”、“以李哥的姓名所购买的房屋所有权归苏明玉所有，李哥不得以任何理由向苏明玉主张该房屋的所有权”。而且，苏明玉有充分证据证明房产的首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际上由苏明玉支付。在该情况下，若没有其他相反的证据，则该房产一般应当归苏明玉所有。
	三、因借名买房需承担被法院强制执行的风险时，不能因此否定剥夺其对案涉房屋享有的财产权利。【辽宁省高院观点】
	首先，限购政策为房地产市场的行政调控管理手段，非法律和行政法规的强制性规定，；其次，苏明玉与李哥签订的《借名买卖协议》不存在恶意转移财产、逃避债务、损害他人利益的情形。所以，因此，苏明玉因借名买房需承担被法院强制执行的风险，但不能因此否定剥夺其对房屋享有的财产权利。
	▌李景玉律师小结
	主体适格、意思表示真实且不违背社会公共利益的借名买房合同有效，借名人享有房屋权益。如果确实需要采取“借名”方式购买住房的话，那么实际产权人要和名义产权人签好协议，以书面方式确定该房地产的实际出资人和权利人。同时实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款，并保留好付款单据。日后如发生纠纷，实际购房者可以凭书面证据以**手段来保护自己的权利。廊坊三河房产纠纷_房屋买卖致力于各类房产定金纠纷